Mansardarea blocurilor este vazuta ca o solutie pentru suplimentarea fondului locativ. Astfel s-ar mai satisface o parte din cererea existenta pe piata.

Autoritatile locale se gindesc din ce in ce mai insistent la varianta mansardarii blocurilor. Astfel, prin construirea a inca unui etaj s-ar suplimenta oferta de pe piata imobiliara. Poate si de aceea autoritatile din mai multe orase au elaborat deja regulamente in acest sens. In unele localitati, precum Sibiu, Galati sau Cluj, deja s-au realizat astfel de locuinte. Firmele specializate tatoneaza deja piata din Bucuresti, unde ar putea sa ridice zeci de mii de locuinte situate pe terasa blocului. Conform acestora, avantajul principal al unei astfel de locuinte il reprezinta pretul, cu 20-30% mai mic decit al unui apartament cu suprafata similara.

„Acest fenomen apare acolo unde este criza de locuinte. Este o valorificare a spatiului existent“, spune Artur Silvestri, profesor de gestiune imobilara la Université Francophone Internationale din Bruxelles.

Bataie la bloc

Cererea pentru apartamente in blocuri este foarte mare. Este adevarat ca locuintele din aceasta categorie au o pondere covirsitoare in fondul locativ existent. Astfel, conform unui studiu realizat de Institutul National de Statistica, in mediul urban, 62,3% dintre familii locuiesc in blocuri izolate si grupuri de blocuri. La acestea se adauga si o parte dintre cele 11,2% familii care traiesc in blocuri si case individuale. In cartiere de case locuiesc 23,1% dintre familii, in vreme ce restul de 3,4% locuiesc in case individuale dispersate. De altfel, conform Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului, in urma unui recensamint din anul 2002 s-a realizat ca in Romania exista 85.000 de blocuri de locuit. Dintre acestea, 8.000 se afla in Bucuresti. Cum preturile terenurilor au crescut, construirea unei case reprezinta un demers care depaseste puterea financiara a tinerilor care vor sa aiba o locuinta. De aceea, multe dintre planurile celor care vor sa devina proprietari au in centru un apartament la bloc. Analistii pietei imobiliare au spus in repetate rinduri ca preturile acestora sint mari deoarece oferta este slaba si in Romania se construieste putin. In ultimul timp se vorbeste din ce in ce mai mult despre mansardarea blocurilor existente. Astfel, s-ar putea construi un numar important de apartamente noi pe structuri deja existente. Preturile acestora ar fi mai mici decit cele deja existente, iar finisajele ar fi de calitate superioara.

Bucurestiul este codas

Autoritatile locale din mai multe orase din tara au luat deja in calcul aceasta varianta. In Galati s-a construit deja pe citeva blocuri, in vreme ce in Sibiu se vorbeste deja de un indice de 70% in ceea ce priveste mansardarea. Se vorbeste despre acest aspect si in orase precum Timisoara, Botosani, Brasov sau Slatina. Nu trebuie uitat nici Clujul. In Bucuresti, desi sint multe blocuri, nu s-a concretizat nimic. „Din cite stiu, in Bucuresti exista intentii, insa nu s-a materializat nici una. Exista insa discutii cu asociatiile de proprietari“, spune Cornel Costache, director regional in cadrul Velux, companie care a participat la astfel de proiecte.

Principalele etape

Pentru ca procesul de mansardare sa nu intimpine dificultati este necesara respectarea unor etape. Pe primul loc se situeaza obtinerea acceptului, in fata notarului, din partea tuturor membrilor asociatiei de proprietari, in vederea mansardarii imobilului. De asemenea, trebuie identificat si modul de transfer al proprietatii asupra terasei sau podului. Evident, trebuie gasita si sursa de finantare a proiectului. Urmeaza realizarea unui raport de expertiza tehnica de rezistenta in privinta mansardarii. Se va efectua un studiu de fezabilitate a cladirii, dar se va putea face si un deviz general pentru aceasta lucrare. Nu trebuie trecute cu vederea obtinerea certificatului de urbanism si a autorizatiei de construire, precum si avizele si acordurile din partea autoritatilor si furnizorilor de utilitati. De asemenea, este necesar un proiect tehnic de executie complet care sa cuprinda date privind partea arhitecturala, rezistenta imobilului, modul de realizare a instalatiilor electrice, sanitare si termice. Urmatorul pas consta in predarea amplasamentului si demararea lucrarilor de executie, proces care incepe prin decopertarea terasei sau a invelitorii existente si executia sarpantei. In acest stadiu al lucrarilor se efectueaza si prelungirea coloanelor de ventilatie si de instalatii. Urmeaza montarea invelitorii si a ferestrelor de mansarda si efectuarea compartimentarilor. Ultima etapa se refera la realizarea instalatiilor interioare si montarea finisajelor. In ceea ce priveste materialele folosite, acestea difera de la caz la caz. „Depinde de structura blocului. Daca structura tine, poti sa faci orice“, spune Nicu Bezman, administratorul companiei Abisinia Trading, care a realizat mansardarea unor blocuri in municipiul Galati. Acesta spune ca se poate realiza o structura puternica, cu beton armat, dar si cu grinzi si stilpi din beton. „In general se lucreaza cu structura din lemn si cu materiale usoare, cum ar fi lemn, gips carton sau BCA, lucru care nu afecteaza insa rezistenta sau durata de viata. Materialul care se va folosi se stabileste prin proiect“, spune Cornel Costache.

Preturi mai mici

Conform specialistilor, principalul avantaj al acestor constructii consta in pretul mic de vinzare. „Preturile acestor apartamente sint cu 20-30% mai mici decit ale celor existente deja in blocuri“, spune Nicu Gheorghe, managerul firmei Eurossib. Cheltuielile pentru construirea unui astfel de apartament sint mai mici deoarece se ridica pe o structura deja existenta, iar reteaua de electricitate, cea de gaze si canalizarea exista deja. In Galati, un apartament construit la mansarda, cu o suprafata utila de 40 metri patrati si cu finisaje de calitate medie valoreaza in jur de 17.000 de euro. Se ajunge astfel la un pret de 425 de euro/mp util. Un apartament cu doua camere si o suprafata de 47 mp se poate achizitiona, intr-o zona centrala a aceluiasi oras, cu 24.000 de euro, adica in jur de 510 euro/mp util. Suprafata noului apartament depinde de preferintele clientului. Totusi, exista si cazuri in care structura apartamentului este aceeasi cu cea de la etajul inferior.

Vise frumoase

Cum am mai spus, in Romania sint 85.000 de blocuri de locuit. Daca am merge pe varianta pesimista, conform careia doar 50% dintre acestea ar putea fi mansardate si pe fiecare s-ar construi cite patru apartamente, ar rezulta ca in Romania ar mai intra pe piata 170.000 de apartamente. In Bucuresti sint peste 8.000 de blocuri, iar daca s-ar mansarda 4.000 dintre acestea in acelasi sistem, pe piata ar mai intra inca 16.000 de apartamente. Repetam, este o situatie ipotetica, deoarece procentul de blocuri care pot fi mansardate este, in mod sigur, mult mai mare. In ceea ce priveste preturile, daca s-ar respecta acel procent minim anuntat de dezvoltatori, de 20%, in ceea ce priveste pretul comparativ cu cele deja existente pe piata, atunci s-ar ajunge la o situatie care ar putea crea efecte pe piata imobiliara. Astfel, daca o garsoniera intr-un bloc vechi costa 30.000 de euro, una construita prin operatiunea „mansardarea“ ar ajunge la 24.000 de euro, in vreme ce un apartament cu doua camere ar costa 38.400 de euro, comparativ cu 48.000 de euro cit se cere pe unul. In cazul unui apartament cu trei camere, s-ar ajunge la o valoare de 48.000 de euro, comparativ cu 60.000 de euro cit costa un apartament intr-un bloc vechi, iar unul cu patru camere la mansarda ar ajunge la 60.000 de euro, in conditiile in care pretul pe piata al unei astfel de locuinte intr-un bloc dintr-un cartier bucurestean ajunge la 75.000 de euro. Cifrele de mai sus reprezinta doar calcule, deoarece este posibil insa ca preturile mari din Capitala sa-i determine pe dezvoltatori sa ceara mai mult.

Probleme legislative

Autoritatile considera ca nu este nevoie de reglementari speciale pentru mansardare. „Am vazut ca unii colegi au venit cu initiative legislative in acest sens. Dupa parerea mea, nu este necesar, pentru ca sint in vigoare legi care reglementeaza construirea de locuinte“, spune Laszlo Borbely, ministru delegat pentru Lucrari Publice. Exista insa si opinii diferite. „Ar putea fi data o ordonanta de urgenta prin care autorizatiile sa se dea mai repede“, spune Artur Silvestri. Constructorii se pling de faptul ca au probleme in obtinerea acordului proprietarilor. „Ar fi de preferat ca aceste locuinte sa se ridice din banii asociatiei si apoi sa se inchirieze“, spune Mihai Mereuta, presedintele Ligii Asociatiilor de Proprietari-Habitat. Cum insa nu multe asociatii au banii disponibili, este foarte probabil sa apeleze la parteneri.

Specialistii considera ca mansardarea este o solutie care aduce avantaje asociatiilor de proprietari, asta in cazul in care negociaza contracte favorabile cu constructorii: renovarea fatadelor, rezolvarea problemelor de confort termic si izolare a apartamentelor de la ultimul etaj. Pe de alta parte se considera ca unele cartiere s-ar aglomera prea mult si astfel ar putea sa apara probleme in ceea ce priveste locurile de parcare si locurile de joaca pentru copii.

Locuinte posibile: mansarde adaugate

Ideea ca pentru a obtine „spatiu de locuit“ orice anexa a casei traditionale orasenesti poate fi intrebuintata nu dateaza decit de mai bine de doua sute de ani si isi are originea in fenomenele de supraaglomerare urbana, insotite de obicei de un deficit cronic in materie de locuinte. Ca si odinioara, cei ce se intereseaza de aceste posibile auxiliare locuibile sint cu precadere „defavorizatii“, tinerii si cei aflati in nevoie, iar consecinta „spatiilor absente“ si a „pietei insuportabil de scumpe“ devine inevitabila. Din loc in loc, „extensiunea pe verticala“ se intilneste aratind ca exista dibuiri si nazuinte in a se rezolva pe cai practice ceea ce este deficitar, dar acestea nu sint decit initiative intimplatoare si adeseori destul de discutabile. Acum adaosul de locuinte nu se mai face prin intrebuintarea spatiului construit ca anexa, ci prin suprainaltari si completari peste terasele blocurilor de apartamente, in scopul de a majora ceea ce exista. Dar nici „mediul“, ca sa ii spunem asa, nu este mai ingaduitor. Ca sa construiesti, este necesar sa dovedesti „proprietatea“ , care, fiind colectiva, trebuie clarificata prin adjudecare intr-o anumita maniera; apoi, se impune autorizatia de constructie (cu, bineinteles, „proiect“ platit consistent) care, fiindca subiectul este un adaos, reclama expertiza tehnica si „cintarirea“ pericolelor posibile ce ar aparea in materie de rezistenta a cladirii initiale. O birocratie specifica administratiei de „Tiers-Monde“ face, astfel, ca multe dintre idei sa ramina simpla ipoteza, iar posibilii beneficiari sa incerce doar amagirea lipsita de efect pozitiv. In aceasta materie, numai initiativa statului reprezinta iesirea din incertitudine, caci in lipsa acuta de terenuri pentru „locuintele sociale“ invocate adeseori fara a se vedea mai nimic concret, „adaosul de locuinta prin mansardare“ , inteles ca program public si nu particular, poate constitui o solutie la indemina. - Artur Silvestri, profesor la Université Francophone Internationale Bruxelles

Laszlo Borbely: „Statul nu va subventiona mansardarea“

Mansardarea blocurilor este considerata de catre ministrul delegat Laszlo Borbely oportuna, pentru care insa statul nu va face eforturi financiare.

Domnule ministru, este nevoie de reglementari legale speciale pentru mansardarea blocurilor?

Este o intreaga poveste si am spus-o de mai multe ori: nimeni nu impiedica asociatiile de proprietari si primariile sa sprijine aceasta mansardare, daca este justificata. Pentru aceasta trebuie ca firma de constructii sa aiba aprobarea asociatiei de proprietari, pentru ca este proprietate indiviza comuna. Daca exista aprobarea asociatiei nu este nici un impediment, decit ca trebuie sa ceara acele avize si autorizatii care trebuie solicitate de la primarie. O singura problema avem si sper sa o putem rezolva. In cazul in care e blocul mai inalt de patru etaje, atunci normele europene prevad necesitatea existentei unui lift. Cred ca aici am putea sa rezolvam cumva aceasta problema.

Va contribui statul la mansardarea blocurilor?

Se poate mansarda, este o idee buna, noi pornim acest program cu reabilitarea termica, iar mansardarea se poate realiza in acelasi timp cu reabilitarea. Primaria, care e partenerul asociatiei, organizeaza licitatia pentru proiectare si executie, iar apoi, in urma unor discutii cu constructorul, se poate face un parteneriat. Se pot gasi diverse variante in care sa fie avantajos si pentru constructori, si pentru proprietari.

Daca tot am ajuns la reabilitarea termica, ne puteti spune in ce masura va conta aceasta operatiune dupa introducerea certificatului energetic?

Certificatul energetic va fi obligatoriu din 2009. Am cerut Uniunii Europene o aminare a introducerii acestuia. Este binevenit acest program de reabilitare termica, deoarece se da si un certificat. Se face o auditare a cladirii, o expertiza tehnica, in baza unor criterii bine stabilite. Din 2009 fiecare cladire care se construieste sau se tranzactioneaza va trebui sa aiba certificat energetic. In cazul unui bloc se face certificatul pentru tot blocul. Este bine pentru oricine cumpara sau vinde sa stie in ce stare se afla cladirea. Cladirile nereabilitate vor primi un certificat din care se va vedea in ce stare este imobilul respectiv.

Cit de necesara este reabilitarea termica?

Exista normative care, in general, se refera la cladirile mai noi. Dupa calculele noastre, dupa statisticile care s-au facut, in mediul urban, aproape 80% din oameni stau in blocuri, iar dintre acestea 58% trebuie reabilitate. Cred ca pina acum asociatiile nu au optat pentru reabilitare deoarece plateau 75% din valoarea lucrarii. Acum vor achita doar o treime. Am cerut autoritatilor locale sa caute solutii, deoarece sint unele familii care nu pot plati nici acei 10-15 euro, cit este rata lunara. Nu poti sa opresti o reabilitare din cauza citorva locatari, de aceea trebuie sa se ia o decizie cu acceptul a 50% plus 1 dintre proprietari. Pentru cei care nu pot plati ar trebui sa se gaseasca o solutie.

Facilitati la chirii

Ministrul Laszlo Borbely considera ca piata chiriilor nu este inca „o piata asezata“ si de aceea trebuie stimulata achizitionarea de imobile pentru inchiriere. „Piata este cea care dicteaza chiriile, dar putem prin lege sa sprijinim pe acei developeri care iau o cladire, baga bani in reabilitarea acelei cladiri si apoi o inchiriaza. Se poate acorda o reducere de impozit“, spune Laszlo Borbely.