Preturile terenurilor au crescut consistent in ultimii doi ani si nu exista semnale ca s-ar putea vorbi de o stagnare in viitorul apropiat. Exceptie vor face terenurile din zone cu infrastructura precara.
 Terenurile sint privite ca cea mai sigura investitie din domeniul imobiliar. Optimismul celor care spera in profiturile ce se vor obtine din terenurile pe care le detin provine din cresterile spectaculoase ale preturilor inregistrate in ultimii ani. Cei care detin insa parcele in zone fara utilitati nu trebuie sa se astepte la mari cistiguri, deoarece nu exista motive care sa duca la o crestere a preturilor acestora. Nici macar integrarea in Uniunea Europeana nu va creste valoarea suprafetelor din aceasta categorie. Aderarea impulsioneaza insa piata terenurilor agricole.
Migratie spre periferie
Conform unei analize realizate de compania Regatta, dezvoltatorii mari si-au indreptat atentia spre zonele centrale din Bucuresti, dar si spre cele considerate pina in urma cu trei-cinci ani drept periferice, dar care datorita dezvoltarii orasului au capatat o importanta deosebita. „Un alt motiv al interesului pentru aceste zone il reprezinta posibilitatea dezvoltarilor rezidentiale pentru clasa medie, dar si dezvoltarile de birouri de clasa A si B tot mai solicitate pe fondul cresterii accentuate a preturilor in zonele ultracentrale si central-nord. In aceste conditii, cresterile de preturi au fost mai spectaculoase in zonele semicentrale, aproximativ 80-100%, dar constante in zonele consacrate ultracentrale si de nord, 50-60%“, considera specialistii Regatta. „Procentual, cele mai importante evolutii s-au inregistrat pentru terenurile din zonele care s-au dezvoltat in ultimii cinci ani, cum ar fi soseaua Pipera-Tunari, care a cunoscut dezvoltari spectaculoase pe segmentele comercial si de birouri, DN1, in apropierea proiectului dezvoltat de Baneasa Investments, in apropierea autostrazii A2, precum si satele si comunele de pe o raza de 20-30 km in jurul Bucurestiului“, afirma Laurentiu Badea, Senior Broker, Land&Retail Department Eurisko. Un cuvint greu de spus in acest sens il au marii investitori. „Marile companii internationale au inceput intr-o anumita zona si acum se dezvolta si in celelalte zone. Singura problema este dezvoltarea infrastucturii“, spune Dan Titel, managerul companiei imobiliare Domus. O analiza a preturilor arata ca procentul de crestere difera de la zona la zona. Mentionam ca nu am luat in calcul destinatia terenurilor (rezidential, comercial, pentru birouri), ci am contabilizat ofertele vinzatorilor adresate agentiilor imobiliare in ultimii ani.
 Pret mare pe nord
Zona de nord a fost, in ultimii ani, cea mai cautata. Aici s-au dezvoltat cele mai spectaculoase proiecte imobiliare, lucru care a dus si la o crestere consistenta a preturilor terenurilor din aceasta zona. In doar doi ani valoarea terenurilor s-a triplat si chiar mai mult. Astfel, in Pipera, in vara lui 2004 se cereau intre 15 si 70 de euro pentru un metru patrat de teren, iar acum valoarea a urcat pina la 80-250 de euro/mp. Si Corbeanca, zona bine cotata, a avut o crestere spectaculoasa pe acest segment. Astfel, daca in 2004 pretul era de 5-25 de euro/mp, in functie de zona in care se afla terenul, acum s-a ajuns la 25-80 de euro/mp. „Pentru terenurile cu destinatie rezidentiala din zona Herastrau, preturile au crescut de la 200-400 de euro/mp in 2003 la 1.200-1.800 de euro/mp in prima parte a lui 2006“, spune Attila Peli, Senior Land Consultant la compania Colliers.
In ceea ce priveste evolutia viitoare a acestei zone, parerile sint impartite. Se considera ca cererea va fi mare in continuare, insa totusi nu se intrevad cresteri care sa atinga acelasi ritm ca si pina acum. De altfel, preturile mari ale terenurilor au facut ca dezvoltatorii de proiecte imobiliare sa-si indrepte atentia si spre alte zone.
Asteptari din sud
Zona de sud devine atractiva pentru investitori deoarece aici terenurile costa mult mai putin, iar cresterea preturilor nu a fost asa de spectaculoasa ca in alte parti. Astfel, daca in urma cu doi ani metrul patrat de teren in zona Selgros Berceni ajungea la un pret mediu de 60 de euro, acum se poate achizitiona cu 150 de euro. In comuna 1 Decembrie, situata la mica distanta de Bucuresti si legata de Capitala de un drum foarte bun, pretul a crescut de la 12 euro/mp in 2004 la maximum 25 de euro/mp in 2006. Astfel, pentru zona de sud se poate vorbi doar de o dublare a preturilor terenurilor. „Zona de sud va avea aceeasi dezvoltare ca si nordul. Preturile mici si accesul facil fac din sud o zona tentanta pentru dezvoltatori. Valoarea terenurilor va depinde de utilitati. Intr-un an sau doi preturile se vor dubla“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist. Zona de sud va deveni atractiva si pentru cei care construiesc cladiri de birouri. „Estimam ca pentru anul 2006 se va manifesta o noua categorie a cererii, reprezentata de cei care doresc sa dezvolte parcuri de birouri si se vor indrepta catre zona de sud a Bucurestiului unde nivelul preturilor terenurilor este mai scazut. Aceasta zona tinde sa devina o alternativa a nordului“, se spune intr-un raport al companiei Eurisko.
Cresteri pe axa est-vest
Si in zona de est preturile au evoluat spectaculos. Astfel, in zona Selgros Pantelimon preturile terenurilor s-au triplat in doar trei ani: 30 de euro/mp in 2004 – 100 de euro/mp in 2006. Si in Cernica evolutia a fost aceeasi. In 2004 preturile erau cuprinse intre 7 si 30 de euro/mp, in vreme ce in prezent s-a ajuns la 30-100 de euro. In zona de vest situatia difera de la zona la zona. Astfel, in Domnesti se poate vorbi doar de o dublare a preturilor, de la 10-25 de euro/mp, la 20-60 de euro/mp. In Chiajna-Rosu, localitate practic lipita de cartierul Militari, cresterea a fost impresionanta: de la 45 de euro/mp in iulie 2004 la 135 de euro/mp in prezent.
Piata va creste
Piata se transforma si, dupa opinia celor mai multi dintre analisti, se maturizeaza. „Un element de maturitate si normalitate il constituie inceputul evaluarii de comun acord atit de catre vinzatori, cit si de catre cumparatori a pretului, in functie de indicatorii de urbanism, singurul factor de negociere fiind influenta factorului de risc“, spun cei de la Regatta. Acestia considera ca zonele limitrofe Bucurestiului au in continuare cresteri peste media pietei, insa strict conditionate de dezvoltarile infrastructurii, dar si ale suprastructurii. Astfel, sint zone in care preturile vor avea cresteri de peste 100-200%, dar in strinsa legatura cu investitiile sigure ce urmeaza a fi realizate.
Cererea face pretul
Preturile vor evolua in functie de cerere. Dincolo de zona, conteaza si suprafata care se comercializeaza. Daca parcelele mai mici vor fi cautate de cei care doresc sa-si construiasca o casa, suprafetele mari vor constitui un punct de interes pentru marii dezvoltatori de proiecte imobiliare. „Terenurile mari vor continua sa fie cautate. Segmentul de piata rezidentiala care tinteste clasa de mijloc abia incepe sa se dezvolte, in timp ce piata spatiilor de birouri si comerciale da semne puternice de consolidare a evolutiei pozitive. Aceasta tendinta are in vedere achizitionarea de suprafete intinse, de peste doua ha, pentru proiecte mari rezidentiale, comerciale sau utilizari mixte“, spun cei de la Colliers.
UE nu asigura profitul
Parerile in ceea ce priveste evolutia acestei piete dupa aderarea la Uniunea Europeana sint diverse. „Multi au vazut in aderarea la Uniunea Europeana o posibilitate sa maximizeze profitul pe care il pot obtine pentru un teren. Totusi, aderarea ar putea sa nu aiba efectele asteptate de proprietarii de terenuri. Chiar si asa, urmatoarele 12-24 de luni vor fi marcate de o tendinta de crestere a preturilor pe acest segment, dar nu la fel de accentuata ca pina acum“, spune Laurentiu Badea. Nici o ieftinire a terenurilor din anumite zone nu este exclusa. Acesta spune ca tendinta de scadere a preturilor va aparea in cartierele in care se va ajunge la o saturatie a dezvoltarilor dintr-un anumit segment. „Preturile vor fi legate mai mult de evolutia pietei rezidentiale si de birouri. In ceea ce priveste o eventuala ieftinire, deocamdata nu putem prevedea unde se va intimpla asta, dar daca urmam modelul altor tari est-europene acestea vor exista“, spune Daniel Mitarcu, consultant in cadrul Departamentului terenuri al DTZ Echinox.
 Miza pe agricultura
Cererea este mai mare pentru terenurile agricole. O cauza o reprezinta orientarea spre astfel de investitii a speculatorilor care nu mai sint multumiti de terenurile din Bucuresti si imprejurimi si care se asteapta ca dupa integrarea in UE sa le vinda la un pret mult mai bun. Pe de alta parte, tot mai multe companii straine sint interesate de investitii in agricultura deoarece aderarea va aduce subventii consistente in acest domeniu. „In prezent, cele mai cautate regiuni sint Banatul si Oltenia, unde suprafete intinse de teren au fost asamblate de catre investitorii straini; preturile variaza intre 1.200 si 2.000 de euro/ha“, se arata intr-un raport al companiei Colliers.
Speculatorii se muta in provincie
Orasele mari din Romania vor prelua tendinta de la nivelul Capitalei in ceea ce priveste aparitia de noi centre de interes raportate la investitiile majore in curs de dezvoltare si a celor deja anuntate in piata. In zona marilor orase se anticipeaza si achizitii speculative, pentru ca pietele locale nu au ajuns la nivelul de maturitate in care ponderea achizitiilor speculative sa fie inferioara celor in scopul edificarii. Oricum, oportunitatile pentru speculantii de terenuri sint tot mai putine. „Cererea pentru locatii are in momentul de fata o structura normala. Daca in urma cu unul sau doi ani majoritatea achizitiilor, 80-85%, se realizau cu scopul specularii ulterioare, in prezent principalii cumparatori fac achizitii in scopul dezvoltarii imobiliare, adica aproximativ 70-75%“, spun cei de la Regatta.
Piata a explodat si in tara
Segmentul terenurilor, in special cel cu destinatie rezidentiala, a reprezentat in 2005 cel mai activ segment al pietei imobiliare din Constanta. Cea mai cautata zona a fost iesirea din statiunea Mamaia catre Navodari. Aici, un metru patrat de teren s-a comercializat anul trecut cu 350-700 de euro. Terenurile din centrul Constantei, potrivit Eurisko, s-au tranzactionat in 2005 la preturi situate intre 300 si 500 de euro metrul patrat. Factor decisiv in cresterea preturilor a fost reducerea drastica a ofertei, piata constanteana fiind aproape epuizata pe segmentul terenurilor pentru investitii, mai ales pentru cele rezidentiale.
In Iasi, la unele terenuri cresterile din 2005, comparativ cu 2004, sint si de 400%. Astfel, un teren in Pacurari, anul trecut s-a tranzactionat cu 80 de euro metrul patrat, in timp ce in 2004, terenul din aceeasi zona se vindea cu 20 de euro metrul patrat. Cele mai scumpe terenuri din Iasi sint acelea unde se construiesc spatii de birouri, un metru patrat de teren fiind vindut cu pina la 500 de euro. Dezvoltatorii de proiecte rezidentiale de blocuri au platit in 2005, potrivit Eurisko, intre 100 si 300 de euro metrul patrat. Mai ieftin anul trecut a fost terenul destinat constructiei de vile, intre 40 si 100 de euro metrul patrat. Estimarile arata ca cresterile vor continua si anul acesta.
Dezvoltarea pietei rezidentiale si de retail din Timisoara a determinat anul trecut un ritm de crestere spectaculos al segmentului terenurilor. La cele mai atragatoare terenuri cresterea preturilor variaza intre 40 si 80%. Astfel, un metru patrat de teren a ajuns sa coste anul trecut intre 240 si 400 de euro, in unele cazuri ajungind si la 600 de euro. Preturile terenurilor pentru dezvoltarile comerciale au crescut in 2005, ajungind intre 12 si 90 de euro metrul patrat de teren, in functie de distanta la care se afla fata de centrul orasului. Potrivit Eurisko, preturile terenurilor din Timisoara vor continua sa creasca si anul acesta.
Pe Valea Prahovei preturile sint in continua crestere din cauza dezvoltarii sectorului rezidential, dar si a persoanelor fizice care cumpara teren pentru a-si construi case de vacanta la munte. Potrivit Eurisko, preturile terenurilor de pe Valea Prahovei au crescut cu peste 20%, 2006 urmind sa aduca cresteri asemanatoare. In Cioplea, cei care doresc sa cumpere teren vor trebui sa plateasca aproximativ 135 de euro metrul patrat. In Valea Alba metrul patrat de teren se tranzactioneaza la aproximativ 125 de euro, in timp ce in zona Furnica dezvoltatorii sau persoanele fizice care vor sa construiasca vor plati in jur de 140 de euro metrul patrat de teren.
Nicu Stan, Valentin Baesu
| 
