Piata imobiliara din Romania este interesanta pentru investitorii straini. Dezvoltatorii de proiecte si fondurile de investitii se uita spre casele romanesti.

Interesul pentru piata imobiliara din Romania este intr-o continua crestere. In prezent, developerii romani dezvolta proiecte importante, insa se constata o crestere a interesului pentru sectorul imobiliar din partea investitorilor straini, se arata intr-o analiza a companiei DTZ Echinox. Astfel, in cazul dezvoltatorilor de proiecte imobiliare, cei mai multi vin din Israel, Statele Unite, Italia, Grecia, Turcia si Olanda. In ceea ce priveste fondurile de investitii, acestea provin in majoritatea lor din Austria, dar si din Grecia, Italia, Germania, Marea Britanie si Irlanda. Acest lucru arata ca randamentul investitiilor imobiliare din Romania este atractiv. Chiar daca in ultimii ani a inregistrat o scadere destul de consistenta. Autorii materialului spun ca daca ne referim la ultimul an putem observa ca interesul pentru investitiile de pe piata imobiliara romaneasca a crescut, mai multe fonduri de investitie fiind interesate de achizitii in domeniul imobiliar. „Putem vorbi de un interes ce se mentine ridicat chiar si in cazul unor fonduri care nu sint specializate in sectorul imobiliar si au studiat serios aceasta piata“, ne spune Mihai Plaesu, Senior Consultant in cadrul Departamentului Birouri al DTZ Echinox. Piata imobiliara din Romania a atras toate categoriile de fonduri de investitii imobiliare, de la fonduri institutionale sau private, pina la fonduri cu acoperire regionala sau locala.

Profit din comert

Piata rezidentiala nu reprezinta prima optiune. Majoritatea fondurilor de investitii sint orientate in primul rind catre proprietati cu folosinta comerciala: imobile de birouri, centre comerciale, parcuri de logistica si industriale. Pe piata bucuresteana oferta pentru acest gen de proprietati este mica daca ne referim la indeplinirea criteriilor cerute de firmele de investitii, astfel ca unele fonduri de investitie s-au orientat catre un alt segment de piata, piata imobilelor rezidentiale. Cresterea preturilor de pe piata romaneasca inseamna scaderea randamentelui plasamentelor. Chiar daca nivelul randamentului investitiei imobiliare a scazut de la 9-10% in 2005 la 8-8,5%, in prezent si se preconizeaza o scadere pina sub nivelul de 8% pina la sfirsitul anului 2006, specialistii spera ca acest indicator sa inregistreze o descrestere cu o rata mai mica decit in anii precedenti. Cuantumul investitiilor acestora este inca greu de stabilit. „Este totusi dificil sa se faca o valoare medie a achizitiilor pe care le fac fondurile de investitii in Romania, intrucit tranzactiile de investitii, cumpararea de proprietati inchiriate pot avea valori intre citeva milioane de euro si citeva sute de milioane de euro“, a declarat Mihai Plaesu, Senior Consultant in cadrul departamentului Birouri al DTZ Echinox.

Vinatorii de randament

Atunci cind un investitor analizeaza posibilitatea unei investitii are la dispozitie citeva criterii de analiza prin care poate vedea daca este profitabil sa investeasca intr-o proprietate. Aceasta trebuie, in primul rind, sa aduca venit (sa fie intr-un contract de inchiriere, preferabil pe o perioada cit mai mare), chiria sa fie sustenabila, adica proprietatea sa fie inchiriata la pretul pietei si nu la un pret mai mare, astfel ca atunci cind se termina contractul de inchiriere sa nu existe fluctuatii bruste ale veniturilor, imobilul sa indeplineasca o serie de criterii de calitate, contractul de inchiriere sa aiba clauze care protejeaza interesul proprietarului, chiria sa fie indexata. Aceasta indexare trebuie sa se faca cu indicele pretului consumatorului la nivel european, astfel incit venitul sa nu aiba de suferit de pe urma inflatiei inregistrate la nivelul Uniunii Europene. De asemenea, se merge pe venitul net obtinut, prin care proprietarul nu mai inregistreaza costuri suplimentare in exploatarea proprietatii. Chiriasii platesc, in afara de chirie, si costurile de administrare: utilitati, servicii (paza, curatenie si reparatii etc), asigurare, taxele pe proprietate. In special acestea din urma constituie o problema, fiindca plata de catre proprietar a taxelor afecteaza in mod direct valoarea proprietatii, constituindu-se intr-un factor de risc pentru investitori mai ales ca la nivel guvernamental se vorbeste de o crestere a acestora de la 1 ianuarie 2007.

Capitala ramine atractia principala a investitorilor, pentru ca piata este mai bine dezvoltata, iar fondurile de investitii sint atrase de acest tip de avantaj. Din pacate pentru cei care tintesc principalul oras al tarii, specificitatea pietei bucurestene este lipsa unui stoc mai mare de proprietati care pot fi achizitionate de catre fondurile de investitii. Cei de la DTZ Echinox spun ca solutia este implicarea pe pietele imobiliare din alte orase mari ale Romaniei, cu peste 200.000-300.000 de locuitori, un numar semnificativ de investitori studiind deja aceasta perspectiva.

 

 

Sebastian Firtat