Într-un interviu pentru money.ro, analistul imobiliar Ion Radu Zilişteanu spune că programul Guvernului nu va avea un efect semnificativ asupra pieţei. Pentru bănci e atractiv în atragerea de clienţi pentru carduri sau asigurări.
Cum credeţi că va evolua programul „Prima casă“?
În conformitate cu informaţiile pe care le am eu, până în momentul de faţă s-au făcut sub 100 de tranzacţii în Bucureşti şi alte opt oraşe din ţară. Dintre băncile care au semnat deja convenţia cu Fondul de Garantare pentru IMM-uri, credite se pare că doar vreo trei au început să dea, din motive diverse. În primul rând, trebuie făcută o adaptare a regulamentelor de creditare ale băncilor la noile realităţi impuse de programul „Prima casă“. Este vorba despre parametrii tehnici. Trebuie adaptate regulamentele pentru un avans minim de 5%, dar şi pentru faptul că, de exemplu, nu există comision de rambursare anticipată, comision pe care îl aveau majoritatea băncilor.

Vor exista bănci care vor încerca să direcţioneze clienţii către proiectele rezidenţiale finanţate de către aceste bănci?
Desigur că poate exista o astfel de încercare de influenţare şi nu ar fi de blamat.
Banca are interesul ca businessul să-i meargă, mai ales că băncile nu câştigă foarte mult prin „Prima casă“.

Care ar mai fi alte lipsuri ale programului?
O altă hibă a programului, majoră, este că Guvernul, fără să-şi facă o evaluare, a pus la bătaie 100 de milioane de euro pentru a garanta credite de un miliard de euro, pe un principiu spus de domnul Boc că rata creditelor ipotecare performante nu va depăşi 10%. E adevărat că la creditele ipotecare care s-au dat de către bănci rata creditelor neperformante este foarte mică, în jur de 1%. Dar să nu uităm că suntem în condiţii speciale, condiţii de criză, în care nesiguranţa locului de muncă planează deasupra capetelor multor români şi ne-am putea aştepta la o rată neperformantă mult mai mare decât la creditele ipotecare standard. „Prima casă“ induce mai multe tipuri de discriminări. Faptul că cineva a moştenit o fracţiune dintr-un imobil de la bunicul de la ţară îl descalifică din acest program. O altă discriminare este aceea că programul poate fi aplicat doar celor care la 4 iunie 2009, la care ordonanţa de guvern a intrat în vigoare, nu aveau o locuinţă.

Va influenţa acest program preţurile de pe piaţa imobiliară?
Părerea mea este că nu vor fi consecinţe majore, pentru că dacă ar fi să socotim că din miliardul de euro existent se vor da credite la nivelul maxim, de 60.000 de euro, înseamnă că s-ar putea da 17.000 de credite. Cum nivelul de tranzacţionare imobiliară înregistrat în fiecare an în România numără sute de mii de tranzacţii pe an, 17.000 raportat la sute de mii nu reprezintă foarte mult, deci nu va influenţa piaţa decât marginal. Pe de altă parte, cred că acest program va avea un efect de natură psihologică atât pentru reluarea activităţii de creditare, dar va fi şi un impuls de mărire a numărului de tranzacţii de pe piaţă. Criza actuală, cel puţin pe piaţa imobiliară, este o criză de încredere, şi foarte mulţi potenţiali cumpărători se mai aşteaptă ca preţurile să mai scadă şi au interesul de a identifica preţul minim pentru a cumpăra bunul respectiv.

Asta este o caracteristică a momentului, faptul că există această aşteptare în piaţă, şi, de altminteri, ultimul târg imobiliar, primul dedicat programului „Prima casă“, are următorul bilanţ: 15.000 de vizitatori, 9.000 de oferte imobiliare, 220 de antecontracte încheiate, dintre care majoritatea covârşitoare nu prin „Prima casă“.

Aici vedem care este interesul: există, însă doar informativ, nu şi de a tranzacţiona rapid. În ceea ce priveşte preţurile, există tentative de modificare din partea proprietarilor şi exemplul clasic e cel al apartamentelor cu două şi trei camere din cartierele de la periferia Bucureştiului. Cele cu două camere erau în jur de 50.000 de euro şi proprietarii încearcă să le urce la 60.000 de euro, dar există şi contrariul, la cele cu trei camere care erau în jur de 70.000 şi pentru care proprietarii au redus preţurile pentru a intra în program. Acestea sunt preţuri cerute. La un număr atât de mic de tranzacţii este greu de crezut că vor putea influenţa decisiv piaţa.

Este mai bine să se facă un credit în euro sau în lei?
Cu siguranţă EURIBOR va creşte. Acum un an şi ceva, înainte de criză, EURIBOR la trei luni era 5,3%, acum e puţin peste 1%. De îndată ce semnele crizei se vor atenua, cu siguranţă că dobânzile de politică monetară, atât din SUA, cât şi din Europa, nu vor rămâne la nivelurile scăzute de acum, şi în consecinţă EURIBOR va creşte.

Am recomandat şi până acum euro din mai multe motive. Nivelul de dobândă la euro este acum de 5,2%, iar nivelul de dobândă în lei este ROBOR la trei luni, plus 2,5%. ROBOR este 9,3%, deci cu totul înseamnă o dobândă de circa 12%. Având în vedere că banca centrală are o saltea financiară destul de consistentă de la FMI, probabil că va fi capabilă să menţină cursul, deci nu cred că există un risc valutar accentuat decât într-o singură situaţie, cea în care din cauza derapajelor economice care au condus la depăşirea cu mult a cifrelor de deficit bugetar şi contracţie economică angajate cu instituţiile financiare internaţionale cu care s-a făcut acordul să nu mai putem continua acordul. Nu e mai puţin adevărat că ROBOR la trei luni, faţă de care se calculează dobânda în lei, are o perspectivă descrescătoare. Şi dobânda la lei va scădea, dar nu aşa rapid, până la intrarea României în zona euro, când toate aceste credite vor fi în euro.

În condiţiile în care acest program nu reprezintă cea mai profitabilă afacere pentru o bancă, de ce totuşi s-au înscris atâtea bănci?
Este un program care nu asigură cine ştie ce profituri, în condiţiile în care resursele atrase sunt scumpe. Băncile au făcut o politică agresivă de încurajare a economisirii, care s-a manifestat prin oferirea unor dobânzi mari. La lei au ajuns la nivelul de 15%, iar băncile dau creditele în lei cu 12%. Resursele sunt scumpe şi nu e o afacere. Dar băncile au mizat pe atragerea de noi clienţi: atragi clientul cu „Prima casă“ şi îi vinzi şi alte produse, precum carduri, asigurări, finanţări prin leasing şi altele, pentru că o bancă e în centrul unui sistem financiar complex. Este un lucru foarte important în momentul de faţă pentru bănci. Pe urmă este publicitatea gratuită, pentru că o să se vorbească mult despre acest program şi despre băncile care participă.

Sunt bănci care au licitat 5 milioane de euro, ceea ce e foarte puţin, altele 10 sau 20 de milioane. Cele care au licitat cinci milioane de euro ce alt interes au avut decât marketingul? Un al treilea element pe care au mizat băncile, mai ales la creditele în euro, este creşterea EURIBOR, care cu siguranţă se va întâmpla. Dacă EURIBOR ar reveni la nivelul de 5,3%, înseamnă că dobânda s-ar duce la peste 9%, ceea ce pentru bănci este interesant. Deci băncile au avut suficiente motive să intre în „Prima casă“.