In asteptarea integrarii in Uniunea Europeana, declaratiile specialistilor au aruncat in ceata piata imobiliara: unii anunta o ieftinire a caselor, altii o usoara scumpire.

Nedumerirea este cuvintul de ordine pe piata imobiliara din Romania. Numarul tranzactiilor este destul de scazut, preturile au ramas aceleasi, iar zvonurile circula cu rapiditate. In vreme ce unii dintre analisti estimeaza mult-asteptata ieftinire a locuintelor, altii considera ca nu se poate vorbi despre asa ceva. Nu se stie ce se va intimpla cu siguranta. Argumente aduc si unii, si altii. In vreme ce construirea de blocuri noi este vazuta de unii ca un motiv pentru scaderea preturilor, altii spun ca tocmai acestea ar putea provoca o noua scumpire. Cererea, oferta, construirea de cartiere noi si creditele imobiliare/ipotecare sint argumentele aduse in discutie. Nu trebuie trecuta cu vederea nici integrarea in Uniunea Europeana.

Varianta optimista

O parte dintre agentii imobiliari sustin ca preturile apartamentelor vechi nu au cum sa mai creasca. Acestia spun ca deja s-a atins un prag care nu poate fi depasit, pentru ca atunci cererea ar fi doar la nivel teoretic. Practic, oamenii nu si-ar mai permite sa achizitioneze o locuinta, deoarece nu au venituri care sa le permita contractarea unui credit ipotecar. „Nu vad nici un motiv pentru care preturile apartamentelor din blocurile vechi ar mai creste, mai ales ca preturile actuale sint nejustificate. Cu pretul pe un apartament cu patru camere se poate cumpara teren si construi o casa“, spune Liviu Ureche, Certified International Property Specialist si fost presedinte al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. Acesta considera ca aparitia noilor proiecte imobiliare va contribui la scaderea preturilor apartamentelor vechi. Varianta considerata ca fiind probabila si de catre alti specialisti. „Aparitia apartamentelor noi duce la o crestere a ofertei. Din semnalele pe care le-am primit de la agentii care efectueaza tranzactii reiese ca sint foarte multi cei care, in loc sa se orienteze catre apartamente vechi, le aleg pe cele noi. De aici si concluzia noastra ca apartamentele vechi vor avea un usor trend descendent“, spune Alexandru Groseanu, vicepresedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania.

Problema veniturilor

Alt argument adus de cei care considera ca preturile apartamentelor nu vor creste este nivelul scazut al veniturilor romanilor. „Problema se pune in felul urmator. Este vorba despre pragul de acceptanta pe piata. Daca preturile vor mai creste, foarte multi nu vor mai putea sa cumpere locuinte“, spune Alexandru Groseanu. „In 2003 a fost creditul ipotecar. In prezent nu vad alt instrument care sa duca la o crestere a cererii si nu vad cum piata imobiliara ar putea sa se dezvolte fara alte instrumente. Atit timp cit nu am aceste instrumente, de unde sa am cerere daca nu am putere de cumparare“, spune Liviu Ureche.

Blocurile noi conteaza

Aparitia proiectelor care prevad construirea de blocuri noi influenteaza preturile apartamentelor vechi. „Intr-o prima faza, in zonele unde apar proiecte noi, apartamentele in blocurile vechi se vor ieftini. O chestie ciudata, dupa ce se anunta proiecte noi, prima tendinta este ca preturile apartamentelor vechi din zona sa creasca. Dupa ce incepe vinzarea pentru proiectele noi, acestea scad, deoarece au preturi apropiate. Preturile apartamentelor vechi din zone in care apar proiecte noi vor scadea, sub nivelul celor din blocurile noi. In zonele in care nu apar proiecte noi acestea vor stagna, in nici un caz nu se poate vorbi despre o scumpire“, spune Ruxandra Cleciu, managerul companiei Neocasa si presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare.

Varianta „mai mare“

Exista si persoane care considera ca preturile apartamentelor vor creste. „Preturile apartamentelor vechi sint acolo unde trebuie sa fie, iar acestea se vor majora in continuare, desi nu se va mai inregistra aceeasi evolutie spectaculoasa de pina acum un an sau doi“, spune Ionut Bordei, directorul Departamentului de vinzari rezidentiale al companiei Eurisko. Cauza va fi, conform lui Ionut Bordei, scumpirea apartamentelor din blocurile noi. Acesta mentioneaza trei factori care vor duce la scumpirea apartamentelor noi: cresterea preturilor materialelor de constructii, scumpirea terenurilor, iar in viitor si o crestere a costurilor cu forta de munca. In aceste conditii, considera acesta, o scumpire a apartamentelor noi ii vor determina si pe proprietarii apartamentelor „second-hand“ sa mareasca pretul.

Scumpire in centru

In opinia Departamentului rezidential al companiei CB Richard Ellis Romania, in viitorul apropiat nu se intrevede o scadere a preturilor locuintelor, avind in vedere cererea mare nesatisfacuta existenta pe piata. Este posibil ca preturile apartamentelor din blocurile vechi sa nu mai creasca in aceeasi masura ca si cele din cladirile noi, dar nu se intrevede o scadere a preturilor actuale. „Preturile apartamentelor din zonele ultracentrale vor continua sa creasca cu circa 5-10% anual avind in vedere ca nu exista o concurenta reala a complexurilor noi pentru acest tip de proprietati in aceste zone“, spun cei de la CB Richard Ellis Romania.

Cerere si oferta

Observam ca cel mai mult se face referire la raportul cerere si oferta. Aici pot aparea cele mai multe comentarii. Oferta este cunoscuta, dar nu se cunoaste cererea. La nivel declarativ, aceasta este foarte mare, dar nu putem sti citi dintre cei care isi doresc casa isi pot permite contractarea unui credit ipotecar. Se poate observa din statisticile oficiale ca se prefera creditul de consum. Astfel, conform BNR, in decembrie 2005 se constata o crestere cu 44,9% a creditului imobiliar comparativ cu aceeasi luna a anului 2004, in vreme ce o comparatie – martie 2006 cu decembrie 2005 – indica o crestere de putin peste 1%. Este drept, este o perioada in care se incheie mai putine tranzactii imobiliare, dar totusi ritmul de crestere este mult sub cel al creditului de consum, care in martie 2006 a inregistrat o crestere de 15,3% comparativ cu decembrie 2005. De aceea, evolutia cererii va depinde de evolutia salariilor in Romania. O crestere a puterii de cumparare va determina o crestere a cererii reale.

Nevoia de a vinde

A aparut si ideea ca integrarea in Uniunea Europeana va modifica destul de semnificativ piata. „O data cu intrarea in UE este posibil, din cauza cresterii pretului utilitatilor cu mult peste limita de suportabilitate in special a pensionarilor si a celor cu venituri foarte mici, sa apara o relocare catre spatii mai mici. In cazul acesta, datorita cresterii numarului de tranzactii, este posibil sa se sesizeze o scadere a pretului apartamentelor din cartierele mai sarace ale Bucurestiului.

Exista o cerere crescinda pentru locuinte destinate clasei medii si medii-plus. Sa nu uitam ca noile complexuri vor oferi un confort mai ridicat decit blocurile comuniste, iar o parte din clasa medie va dori sa-si imbunatateasca stilul de viata. Prin urmare se va reloca din blocurile vechi, nefiind necesar un credit foarte mare, avind in vedere ca poate vinde apartamentul pe care il poseda in prezent“, spune Octav Mihailescu, Senior Residential Negotiator la CBRE Romania.

Preturile apartamentelor sint considerate de unii ca fiind exgerate, de altii drept corecte. Pentru apartamentele vechi cea mai potrivita metoda de evaluare este considerata cea a comparatiilor de piata. Astfel, pretul zonei este considerat ca fiind relevant. Pe de alta parte, ramine intrebarea care este valoarea reala a acelei locuinte. Specialistii din domeniul evaluarii spun ca exista rapoarte diferite intre elementele componente ale unei proprietati imobiliare, in functie de tipul acesteia. Pentru o proprietate imobiliara rezidentiala raportul poate fi de 30% – structura de rezistenta, 30% – zidarie, compartimentari si acoperis si 40% – finisaje, din care 15-20% sint instalatiile. In functie de starea apartamentului vechi se poate vedea care este valoarea reala a constructiei. Lucru care nu-l va ajuta pe cumparator sa obtina un pret mai bun.

Opinii contradictorii

Pro-scumpire

• Cresterea preturilor apartamentelor noi
• Aparitia unor centre comerciale in cartiere
• Oferta considerata redusa in raport cu cererea

Pro-ieftinire

• Concurenta pe care o fac apartamentele noi
• Lipsa puterii de cumparare
• Absenta unui alt instrument, cum a fost creditul ipotecar, care sa duca la o crestere a preturilor.
  
  Valentin Baesu