 Cererea pentru terenuri a crescut puternic in ultimii ani. La fel si preturile. Cele mai ieftine terenuri se gasesc in zona de sud, insa specialistii anticipeaza ca aceasta zona va aduce cea mai spectaculoasa crestere de preturi.
Comunele din apropierea Bucurestiului sint asaltate de locuitori ai Capitalei care doresc sa-si construiasca o casa. Cresterea preturilor apartamentelor si terenurilor situate in zonele semicentrale sau periferice ale Bucurestiului a facut ca aceasta varianta sa fie singura valabila pentru cei din clasa de mijloc. Problema este ca, si in acest caz, preturile au ajuns la cote ridicate, in conditiile in care si dezvoltatorii de proiecte imobiliare s-au orientat spre aceste zone, deoarece terenurile mai ieftine aduc un profit mai consistent. In prezent, in apropierea Bucurestiului se construieste mult. „Intre anii 2000 si 2005, zona agricola a Bucurestiului s-a micsorat cu 985 de hectare, in timp ce, in judetul Ilfov, au fost retrase din circuitul agricol aproximativ 2.872 de hectare“, spune Catalin Maruntelu, specialist in cadrul companiei CB Richard Ellis.
Cererea mare este pentru suprafetele mici, chiar daca achizitionarea unei suprafete mai mari aduce o economie consistenta. „Cele mai cerute sint loturile de teren de 500 de metri patrati“, spune Calin Clinciu, director de comunicare la compania Euroest. Preturile din localitatile bine cotate au crescut. Cele enumerate mai jos sint localitati aflate la distante destul de mici de Capitala, iar soselele bune asigura un acces facil in oras. De asemenea, alimentarea cu gaze naturale si electricitate este posibila. „Putine au canalizare. Se fac insa investitii destul de importante in infrastructura, mai ales din fonduri europene“, spune Clinciu.
Preturi mari
Cei care au aminat achizitionarea terenului pentru viitoarea casa vor avea surpriza unor preturi mai piperate. Astfel, in zona de sud, in comuna Berceni, un teren de 500 mp poate fi achizitionat in prezent cu aproximativ 50-55 de euro/mp, in vreme ce, daca se opteaza pentru o suprafata mai mare, de 5.000 mp, pretul ajunge la 40-45 euro/mp, conform celor de la Euroest. Dan Titel spune ca, in zona de sud, variante viabile sint si Jilava sau Adunatii Copaceni, localitati in care pretul terenului este intre 20 si 100 de euro pe metru patrat, in functie de pozitia terenului si de utilitatile de care dispune. Cei care nu sint atrasi de zona de sud pot opta pentru localitati precum Cernica. Aici, in cazul unui lot de 500 mp, pretul urca pina la 90-120 de euro/mp, in vreme ce, in cazul unei suprafete de zece ori mai mare, acesta scade la 80-100 de euro/mp. Si aici pot fi gasite terenuri mai ieftine, insa acestea sint slab pozitionate, iar retelele de utilitati se afla la o distanta apreciabila si presupun investitii consistente pentru aducerea lor la poarta. Alte optiuni pentru zona de est sint si Branesti si Stefanesti, cu preturi intre 20 si 120 de euro, in functie de calitatile terenului. In cazul ultimei localitati, cei de la Euroest spun ca preturile pot fi si mai mari in cazul unui lot de 500 mp: 150-200 de euro/mp.
Nordul bate tot
Cele mai scumpe terenuri sint, asa cum era de asteptat, in partea de nord a Bucurestiului. Astfel, in Pipera, in cazul in care se opteaza pentru o suprafata mica, se vor plati 250-350 de euro/mp, in vreme ce, daca se cumpara o suprafata de citeva mii de metri patrati, pretul porneste de la 200 de euro. In Otopeni, daca se achizitioneaza o parcela de 500 mp, se vor plati 150 de euro/mp, in vreme ce, pentru o suprafata de zece ori mai mare, pretul va porni de la 120 de euro/mp. In zona de vest, tentante sint, conform specialistilor, Mogosoaia si Buftea. Conform acestora, aici preturile sint intre 30 si 150 de euro.
 Posibile probleme
In cazul terenurilor, pretul nu este cel mai important factor. Foarte importanta este situatia juridica a terenului. Varianta cea mai pesimista este achizitionarea unui teren extravilan. In acest caz nu se poate construi. Primul lucru pe care trebuie sa-l faca viitorul proprietar este sa se intereseze la primarie daca respectivul teren poate fi scos din extravilan. In cazul in care este posibil, proprietarul trebuie sa treaca terenul din extravilan in intravilanul agricol, iar apoi in intravilanul construibil. Acesta trebuie trecut din extravilan in intravilan prin aprobarea de catre Consiliul Local a unui plan urbanistic zonal. Aceasta etapa dureaza cel putin trei luni si presupune cheltuieli din partea proprietarului care trebuie sa angajeze un specialist pentru efectuarea PUZ. Apoi mai sint necesare si alte acte, precum intabularea si cadastrul. Evident, nu poate lipsi cererea catre primarie.
Trecerea din extravilan in intravilan se poate realiza si printr-un plan urbanistic general al autoritatilor locale prin care se decide extinderea intravilanului. Totul tine de sansa, deoarece acest lucru se petrece, de regula, o data la doi sau la trei ani. Oricum, abia dupa ce este trecut in intravilanul construibil se pot incepe demersurile pentru solicitarea autorizatiei de constructie. In prealabil, trebuie sa se ceara certificatul de urbanism, deoarece in acesta se vor mentiona avizele care trebuie cerute.
Factorul utilitati
Utilitatile sint cel mai important atu al celor care vind terenuri. Astfel, daca se pot inlocui canalizarea cu fosa septica si reteaua de apa cu un put, alimentarea cu electricitate este indispensabila pentru obtinerea autorizatiei de constructie. Primul contact cu societatea de distributie a energiei electrice are loc chiar inainte de inceperea constructiei, cind se va solicita avizul de amplasament. Cu acest prilej, solicitantul va achita o taxa de 55 RON.
Apoi urmeaza pasii pentru racordarea la reteaua de electricitate. Prima oara se depune cererea de emitere a avizului tehnic de racordare de catre viitorul utilizator. In cazul Capitalei, cererea se depune la Electrica Muntenia Sud SA. Conform normelor legale in vigoare, acesta se va emite in cel mult 30 de zile de la depunerea cererii. Suma care se va plati va depinde de puterea maxima ceruta. Dupa primirea avizului se va solicita in scris furnizorului incheierea contractului de racordare. Daca in general tarifele sint fixe, distanta la care se afla terenul de punctul de racordare este foarte importanta, deoarece cu cit este mai departe, cu atit costurile cresc.
Reprezentanti ai firmelor care activeaza in domeniu spun insa ca in cazul unei situatii fericite, precum situarea locuintei la o distanta de 40 de metri de o sursa de la care mai este loc pentru bransarea consumatorului, atunci lucrarea costa in jur de 2.000 RON. Este o situatie ideala, greu de intilnit in realitate. Dar acest calcul poate fi luat ca un reper minim in cazul in care se are in vedere achizitionarea unui teren pentru construirea unei case. Costurile pot fi insa mult mai mari, mai ales daca la sursa din apropierea casei nu mai este loc pentru racordarea a inca unui consumator. Atunci, fie se va lua in calcul achizitionarea unui transformator, care este scump, fie se va racorda la un punct mai indepartat, caz in care costurile vor creste considerabil.
Piata terenurilor din Bucuresti ramine atractiva, profitul obtinut fiind mai mare decit pe celelalte segmente ale pietei. Piata este dominata de dezvoltatori, insa si fondurile de investitii au inceput sa isi extinda si sa isi diversifice portofoliul prin achizitionarea de terenuri. Dezvoltarea urbanistica a orasului si activitatea intensa de constructie au determinat cresterea cererii pentru terenurile fostelor fabrici si terenurile agricole situate la periferia orasului. Cererea este generata in principal de activitatea intensa de constructii desfasurata pe segmentele industrial si rezidential. Ca urmare a scaderii numarului de tranzactii speculative si a caracteristicilor pe care trebuie sa le indeplineasca terenurile necesare proiectelor ce urmeaza a fi dezvoltate, suprafetele de teren solicitate au variat intre 2.500 si 10.000 mp in 2006. Datorita lipsei proiectelor de calitate pe celelalte segmente, fondurile de investitii au inceput sa achizitioneze terenuri si sa creeze parteneriate cu dezvoltatorii in vederea realizarii de proiecte imobiliare. Dezvoltatorii locali si straini sint in cautare de terenuri cu dimensiuni medii (pina la 3.000 mp), situate in zone de interes, destinate dezvoltarii de proiecte de birouri clasa A si rezidenate destinate populatiei cu venituri mari. Interesul dezvoltatorilor s-a mutat catre zonele secundare (Prelungirea Ghencea, Colentina, Titan, Berceni) si periferice ale Bucurestiului, care ofera suprafete mai mari de teren la preturi mai mici, comparativ cu zonele ultracentrale si centrale, unde oferta de terenuri este foarte redusa, iar preturile sint ridicate. Pe parcursul anului 2006, preturile de vinzare au crescut in medie cu 25-50%. La sfirsitul anului, preturile solicitate au crescut artificial in unele zone ale orasului, proprietarii incercind sa speculeze iminenta aderare la Uniunea Europeana. Pentru 2007 se estimeaza continuarea cresterii preturilor la terenuri in zonele de est si sud, unde sint planificate spre finalizare noi proiecte rezidentiale si comerciale. Cererea de terenuri va fi generata in continuare de dezvoltarea rapida a pietei rezidentiale. Pe piata locala vor deveni tot mai frecvente parteneriatele intre proprietarii de terenuri si dezvoltatori/investitori, ca urmare a ofertei scazute de terenuri, a preturilor ridicate si a riscurilor mai mici implicate de astfel de parteneriate. — Catalin Maruntelu, Departamentul Research CB Richard Ellis
Analistii anticipeaza o scumpire a terenurilor. „In acest an, cred ca preturile terenurilor se vor aprecia cu 5-20%. Cea mai mare crestere o vor inregistra terenurile care vor beneficia de investitii sau care se vor afla in apropierea unei viitoare mari dezvoltari imobiliare“, declara Calin Clinciu. Cei de la CB Richard Ellis spun ca pentru 2007 se estimeaza continuarea cresterii preturilor la terenuri in zonele de est si sud, unde sint planificate spre finalizare noi proiecte rezidentiale si comerciale.
Cei care vor sa-si construiasca o casa trebuie sa stie ca, in prezent, pe piata se practica un pret mediu de 500 de euro/mpc, cu TVA, pret in care sint incluse finisajele. Astfel, pentru o casa de 150 mpc, pretul ar fi de 75.000 de euro. La aceasta se adauga proiectul arhitectului, pretul terenului si remuneratia dirigintelui de santier. Acesta este singura persoana care poate sa verifice daca proiectul este realizat corect. Angajarea unui diriginte de santier costa intre 100 si 500 de euro lunar, in functie de perioada pe care acesta va trebui sa o petreaca pe santier.
Valentin Baesu
|
