Imobile. Ca sa-ti ridici o locuinta trebuie sa ai in vedere si costurile colaterale
 |
Vrei casa noua? Numai spaga e 2.000 de euro
|
|
|
|
-- Daca vrei sa-ti construiesti o casa vei avea parte de o aventura de neuitat. Intr-un sens negativ, fireste. O aventura, mai ales, birocratica, care-ti va goli buzunarele, numai pentru acte, avize si alte hartii obligatorii cu o suma cuprinsa intre 2.000 si 4.000 de euro. O suma incredibil de mare, care defineste perfect stadiul in care se afla Romania la ora actuala. O tara de functionari spagari, gata sa-ti ia si pielea de pe tine. Pe langa banii de aprobari, proprietarul mai are de platit terenul si constructia propriu-zisa a casei. Cei mai ieftini 500 de metri patrati la periferia Capitalei te pot costa doar 10.000 de euro, in timp ce ridicarea unei case cu 100 mp construibili cu toate racordurile ridica pretul total cu inca aproximativ 40.000 de euro.
 Sorin Popa vrea sa-si ia un teren intr-o comuna limitrofa Bucurestiului pentru a-si construi o casa. A gasit un teren de 500 mp, la Domnesti, pe care proprietarul cere 20 euro/mp. Pretul i s-a parut bun, dar a aflat apoi ca proprietarul nu are terenul intabulat la judecatorie, si ii cere sa plateasca acest act (circa 8-10 milioane de lei). Sorin Popa ezita pentru ca nu-i este clar daca terenul nu se afla cumva in vreu litigiu judecatoresc. Daca se va hotari sa cumpere terenul, va trebui sa treaca printr-un adevarat hatis birocratic pentru a putea sa-si construiasca o casa. Dincolo de pierderea de vreme si de taxele legale (nu foarte mari de altfel) va mai avea de platit tot felul de spagi pentru ca actele sa-i fie aprobate macar in limita termenului legal.
Pe langa actul de proprietate al unui teren, care trebuie sa fie intabulat la judecatorie, este necesar un plan cadastral al acestuia, o declaratie a proprietarului pe proprie raspundere ca terenul nu este revendicat in justitie de catre o alta persoana. Daca terenul este in circuitul agricol el trebui intai trecut in intravilan. Primul pas intr-o tranzactie imobiliara de teren il constituie obtinerea unui certificat de urbanism. Pentru eliberarea acestui act de la primarie trebuie depusa o cerere, un memoriu, actul de proprietate, actul de intabulare, cadastrul. Legal, actul se obtine in 30 de zile si costa 50-100.000 lei. Practic, daca nu ung autoritatile cu 100-200 euro (preturi la Bucuresti), perioada de obtinere se poate dubla.
Dupa certificatul de urbanism trebuie obtinute avize: de la furnizorii de utilitati, de la mediu, de la pompieri, de la circulatie, de la monumente instorice, etc. Avizele se pot obtine cam in 60 de zile. Costul acestora este pana intru-un milion de lei, dar pentru ca treburile sa mearga bine, se scot din buzunar 500-600 euro. Cu ceritifcatul de urbanism si avize se obtine, tot de la Primarie, autorizatia de constructie. Taxa de autorizare este 0,5% din investitia autorizata.
|
Pentru constructia unei case trebuie tinut cont in primul rand de reglementarile si planurile de urbanism. Nu mai putin de trei planuri intra in aceasta ecuatie: planul de urbanism general, planul de urbanism zonal si planul de urbanism de detaliu. Acestea pot impune diverse restrictii in constructia unei case de care trebuie tinut cont. Ele stabilesc inaltimea unei case (in metri, dar si ca numar de etaje), procentul de ocupare a terenului (cat este procentual suprafata construita din total suprafata), coeficientul de ocupare a terenului (procentul de ocupare a terenului inmultit cu numarul de etaje). Daca acest din urma coeficient este mic, poate exista surpriza ca pe o suprafata mare de teren sa nu poata fi construita o cladire mare. Legea impune anumite restrictii de constructie si fata de vecinatatile terenului. Astfel, o cladire trebuie sa fie la distanta minima de 5 metri fata de intrare si 3 metri fata de cladirea vecina, daca aceasta are ferestrele spre ea. Spre exemplu, acum cativa ani, locatarii dintr-un imobil din cartierul Primaverii au fost surprinsi sa vada ca doar la un metru si jumatate de cladirea lor a aparut o alta, astfel ca ei puteau admira (si reciproca fiind valabila) ceea ce se intampla la vecinii lor. In cazul acesta legea a fost incalata si asa a si ramas.
Pe langa restrictiile impuse de planul de urbanism, trebuie tinut cont si de cheltuielile aferente racordarii la utilitati, care sunt proportionale cu distanta acestora fata de casa. Mai trebuie tinut cont si de drumurile de acces spre casa. Daca mergeti spre comuna Domnesti nu veti putea sa nu observati multe vile construite la iesirea din oras. Accesul spre ele se face pe un drum ingust, de pamant. Un propietar din zona, ne spunea ca pana in locul unde parcheaza masina trebuie sa incalte cizme in sezonul ploios, si injura Primaria pentru ca nu a pietruit drumul de acces.
In cazul in care prin apropierea casei nu sunt utilitati, trebuie construite un put pentru extragerea apei, un bazin vidanjer care trebuie curatat de cei de la salubritate la un anumit timp, o instalatie de gaz pentru incalzire si pentru prepararea hranei.
Nu puteti incepe constructia casei fara un studiu geotehnic (costa pana in 10 milioane de lei) care sa va arate natura solului pe care construiti.
Acest aspect este foarte important pentru ca pretul de constructie al unei case este functie de calitatea terenului de fundatie. Urmeaza apoi pasul cel mai greu: constructia casei. Aici sfatul specialistul este ca lucrarile sa fie supravegheate permanent de o persoana care are experienta in constructie.
"Este bine ca fata de devizul initial facut de constructor sa va mai luati o marja de 30%, pentru ca se va constata ca mai trebuie materiale, ori ca manopera creste brusc peste noapte" ne-a declarat Emil Nicolae, care si-a construit o casa in regie proprie.
Cat costa constructia unei case
Teren (preturi valabile pentru periferia si marginile Bucurestilor si furnizate de agentii imobiliare): intre 20 si 100 euro pe metru patrat.
Acte (avize, certificat de urbanism, taxa de autorizare): 2.000-4.000 de euro
Proiectul pentru casa costa cam 10-15 euro/mp.
Constructia propriu-zisa:
a. case la rosu (fara finisaje si acoperis) - 150 -180 euro/mp
b. case la cheie (fara racorduri la utilitati)- 250 - 350 euro/mp.
c. case cu racorduri: 300 - 400 euro/mp
Mai sunt costuri pentru amenajarea terenului din exteriorul casei.
Un cost aproximativ pentru o casa de 80 mp (teren 100 mp) facuta la cheie (fara etaj si cu finisari medii) cu racorduri cu tot poate costa 50-60.000 euro.
|
|
Adrian Nuta | |
