Abilitatile de negociator ale unei persoane care vrea sa achizitioneze un apartament intr-un bloc vechi pot aduce economii de mii de euro. Pentru aceasta, cumparatorul trebuie sa fie atent la detalii.

La nivelul la care au ajuns preturile locuintelor, achizitionarea unui apartament intr-un bloc construit inainte de 1989 presupune un efort financiar considerabil. Pe linga pretul platit pentru aceasta proprietate se vor mai achita alte taxe, cum ar fi cea notariala sau comisionul agentului imobiliar, dar se vor mai investi sume deloc de neglijat in renovarea locuintei. Iar aceasta operatiune nu prea poate fi evitata in cazul apartamentelor vechi.

In aceste conditii, este indicat ca persoana care aspira la statutul de proprietar sa negocieze pretul apartamentului, deoarece rezultatul ar putea fi o economie de mii de euro. Pentru aceasta, ar trebui sa porneasca de la principalele elemente care dau pretul unui apartament: zona, etajul, finisajele, starea instalatiilor, starea peretilor. Nu poate fi trecuta cu vederea nici virsta imobilului. „In cazul apartamentelor vechi se poate spune ca aproape nici un pret nu este fix“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist.

Pret de zona

Specialistii din domeniul imobiliar spun ca preturile nu difera prea mult de la un cartier bucurestean la altul. „Preturile in cazul apartamentelor vechi, din cartierele bucurestene, sint aproximativ aceleasi“, spune Viorel Ionascu, directorul de vinzari al agentiei Stentor. Cu toate acestea, in cadrul aceluiasi cartier sint zone mai bine cotate si zone care sint evitate.

In general, specialistii spun ca sint cautate apartamentele situate in zone cu verdeata, in apropierea centrelor comerciale, iar existenta in zona a unei scoli sau a unei gradinite reprezinta un argument in plus. De altfel, aceste elemente fac ca apartamentul sa-si pastreze valoarea de piata si, in cazul unei revinzari, sa se obtina un pret bun. De aceea, este indicat ca persoana care cumpara sa nu se grabeasca si sa se intereseze asupra preturilor din zonele bine cotate. Specialistii spun ca este util, deoarece in unele cazuri proprietarii de apartamente din zone modeste ale unor cartiere tind sa stabileasca un pret la un nivel apropiat de al celor din zone mai bine cotate. De asemenea, inaintea finalizarii procesului de vinzare-cumparare clientul trebuie sa se intereseze cu cit s-au vindut apartamentele similare in acelasi bloc sau in imobilele vecine.

In cazul in care se apeleaza la o agentie imobiliara, atunci lucrurile sint mai simple, deoarece agentul imobiliar ii poate furniza astfel de informatii. Daca se cumpara imobilul in urma negocierii directe cu un particular, atunci va trebui sa solicite date de la persoanele care locuiesc in zona. In acest fel poate afla pretul corect pentru zona respectiva si, in cazul in care proprietarul are pretentii exagerate, i se poate spune pretul pietei.

Virsta conteaza

Anul in care a fost construit blocul este si el foarte important. „In cazul blocurilor mai vechi, preturile sint mai mici din cauza anului constructiei, dar si a suprafetelor care sint mai mici decit in cele ridicate in anii ’80“, spune Dan Titel, manager la compania Domus Imobiliare. In general, diferentierea pe piata se face luind ca reper anul 1977, in care a avut loc cutremurul. Cele construite inainte de acest eveniment sint mai ieftine decit cele ridicate dupa. Astfel, un client care cumpara o garsoniera

intr-un bloc ridicat inainte de 1977 va plati in jur de 40.000 de euro, in timp ce aceeasi garsoniera, in acelasi cartier, cu acelasi nivel de imbunatatiri, dar construita dupa anul 1980, va costa cu aproximativ 5.000 de euro mai mult. Diferenta de 5.000 de euro va fi simtita si de cumparatorul unui apartament cu doua camere intr-un bloc realizat dupa 1980, comparativ cu cel care va achizitiona intr-un bloc mai vechi acelasi apartament cu cel putin 55.000 de euro. O data cu cresterea numarului de camere, creste si diferenta de pret. Un apartament cu trei camere, similar ca marime si imbunatatiri, situat in acelasi cartier, costa in jur de 65.000-70.000 de euro, daca este ridicat inainte de 1977. Construit dupa 1980, un apartament cu trei camere costa cu 10.000 de euro mai mult. Si la patru camere diferenta este tot cam de 10.000 de euro. Un apartament construit inainte de 1977 costa aproximativ 77.000-80.000 de euro, in timp ce unul de dupa 1980 costa 87.000-90.000 de euro. Preturile cresc in cazul in care apartamentele au imbunatatiri.

Capitolul finisaje

Finisajele au o pondere importanta in pretul unei cladiri noi. Si in cazul unui apartament se vor cheltui bani multi pentru finisaje. De aceea, in cazul in care se achizitioneaza un apartament fara imbunatatiri, trebuie ca in negocierea pretului sa se tina cont de acest lucru. „De exemplu, daca starea timplariei este proasta se poate invoca necesitatea inlocuirii si se poate cere scaderea sumei din pretul de achizitie“, spune Dan Titel.

Specialistii spun ca este mai indicata achizitionarea unui apartament fara finisaje, deoarece va fi mai ieftin, iar cumparatorul il poate amenaja dupa propriile exigente.

Etajul ieftin

Cele mai mari reduceri se pot obtine pentru apartamentele de la parter si ultimul etaj. In vreme ce in cazul imobilelor noi apartamentele situate la ultimul etaj sint mai scumpe, in cazul blocurilor construite inainte de 1989 situatia se prezinta diferit, iar apartamentele de la ultimul nivel sint mai ieftine si sint cautate doar de catre cei care nu au foarte multi bani, dar doresc neaparat o locuinta. „Ultimele niveluri se vind mai ieftin chiar si cu 10-20%. De obicei, un apartament cu trei camere la ultimul nivel se vinde cu acelasi pret ca si unul cu doua camere la un etaj inferior in aceeasi zona“, spune Dan Titel, managerul agentiei Domus Imobiliare. De altfel, chiar daca pretul este mic, cu greu se gasesc cumparatori. „Principala retinere fata de apartamentele situate la ultimul etaj vine de la problemele cu terasele“, spune Liviu Ureche. De asemenea, acesta spune ca, in cazul in care cumparatorul sesizeaza probleme la terasa, atunci proprietarul fie va trebui sa lase din pret, fie sa astepte ca asociatia de proprietari sa remedieze problema.

„Pretul poate sa scada cu 5-10%, deoarece o astfel de problema este vizibila, iar cel care cumpara se gindeste ca va plati pentru acest lucru“, mai spune Liviu Ureche. La acestea se adauga disconfortul produs de nefunctionarea ascensorului pentru o perioada de timp sau probleme la furnizarea agentului termic in timpul iernii.

In cazul apartamentelor de la parter, preturile sint ceva mai mici decit ale celor de la etajele doi si trei, de exemplu, deoarece pot aparea probleme de la canalizare, iar cumparatorii se sperie si de posibilele vizite ale hotilor.

Probleme la instalatii

In cazul apartamentelor construite inainte de 1989, instalatiile sint punctul slab. Deoarece costurile de construire trebuiau sa fie mici, economii s-au facut la acest capitol. „Nu se facea rabat de calitate de la structura, pentru ca acolo se dadeau suficienti bani. Se facea rabat mare la finisaje, la partea vazuta a casei: tencuieli de calitate proasta, zugraveli proaste, feroneriile au cedat. S-au facut economii si la instalatiile electrice si sanitare“, ne spunea cu ceva timp in urma arhitectul Constantin Jugurica, consilier tehnic in cadrul Proiect Bucuresti. Mai mult, trebuie sa se ia in calcul faptul ca, in cazul instalatiilor, durata de viata este de 30 de ani.

Daca nu sint inlocuite pot aparea probleme care pot crea pagube destul de mari si ii pot afecta si pe vecini.

Factorul „intretinere“

Inainte de a achizitiona locuinta, solicitantul trebuie sa consulte cu atentie lista de intretinere. „In cazul in care sint datorii destul de mari in acel bloc se poate solicita un pret mai mic deoarece exista riscul intreruperii alimentarii cu utilitati“, spune Liviu Ureche. De asemenea, vecinii si modul in care este intretinuta scara blocului pot demara o discutie cu privire la pretul apartamentului.

Oricum, o vizita la administratie poate aduce raspunsuri la multe intrebari referitoare la starea blocului si la problemele cu care se confrunta. „Trebuie consultata si lista imobilelor cu probleme in caz de cutremur, deoarece in acest caz preturile pot fi si cu 30-40% mai mici decit pretul pietei“, spune Liviu Ureche.

Rezultatele

In cazul apartamentelor situate la ultimul etaj si la parter situatia este deja clara, conform agentilor imobiliari: acestea sint din start mai ieftine decit cele de la alte etaje. Totusi, in cazul unei negocieri bune se poate obtine un discount deloc de neglijat si in cazul apartamentelor din blocurile mai cerute.

„In medie se poate obtine un discount de 5%, care poate ajunge, in cazul in care se aduna mai multe probleme, pina la 10%“, spune Liviu Ureche. Astfel, un simplu calcul arata ca in cazul garsonierelor se poate obtine un discount mediu de aproximativ 2.000-2.250 de euro, pentru doua camere ajunge la 2.800-3.000 de euro, la trei camere acesta va fi de 3.250-3.500 de euro, in vreme ce pentru patru camere se va ajunge la 4.000-4.500 de euro. Banii vor putea fi folositi, de exemplu, pentru achitarea taxelor notariale si a intabularii.

Discountul va fi mai mare in cazul apartamentelor de la ultimul etaj care mai prezinta si probleme cum ar fi fisuri la terasa: in medie, poate ajunge la 20% din pretul de piata al unui apartament in stare buna, situat la un etaj inferior.

Aspectul, finisajele, mobila pot aduce plusvaloare unui apartament, chiar daca este intr-un imobil vechi de 30-40 de ani. Numarul apartamentelor finisate si mobilate cu sfatul unui designer sau al unui arhitect este foarte mic pe piata imobiliara din Bucuresti in cazul imobilelor construite inainte de anii ’90. Valorificarea unui apartament trebuie facuta dupa un plan care sa cuprinda recompartimentarea, functionalitatea, finisajele, utilarea si mobilarea. Consultarea unui arhitect sau designer aduce mai multe avantaje: maximizarea spatiilor utile din apartamente, modificarea sufrageriei prin incadrarea bucatariei in living, crearea unui spatiu pentru dressing, marirea spatiului unei bai, desfiintarea unui balcon prin introducerea lui in dormitor sau in living. Pentru aceste modificari (recompartimentari) se realizeaza un proiect care trebuie autorizat. Dupa realizarea recompartimentarii, urmeaza finisajele, utilarea si mobilarea imobilului. Si in acest moment conteaza sfatul unui specialist (designer sau architect) care sa aduca un plus fata de apartamentele similare de pe piata. Finisajele constau in schimbarea timplariei interioare si exterioare, montarea de gresie, faianta, parchet, refacerea si inlocuirea instalatiilor sanitare si electrice, schimbarea culorii peretilor apartamentului. Piata imobiliara are nevoie de aceste apartamente datorita faptului ca oferta este foarte scazuta si exista cerere pentru apartamente la cheie, intrucit cumparatorii au un program foarte incarcat. Pretul unui astfel de apartament finisat si mobilat este cu pina la 40% mai mare, iar investitia este de 10-15% din valoarea apartamentului. Altfel, facind imbunatatiri partiale intr-un apartament, rezultatul este ca scoti in evidenta vechile finisaje si imbunatatirile facute nu au nici o valoare pentru pretul apartamentului. —    Dan Titel, manager Domus Imobiliare

• Varianta credit

Persoanele care vor sa achizitioneze un apartament prin credit bancar vor trebui sa-si foloseasca abilitatile de negociator pentru a-l convinge pe proprietar sa accepte aceasta metoda. „Unii proprietari sint reticenti, deoarece este o procedura care poate sa dureze peste o luna, iar multi vor banii mai repede“, spune Liviu Ureche. De aceea, cumparatorul poate aduce ca argument in favoarea sa siguranta tranzactiei.

• Cine da discount

Agentii imobiliari spun ca sint cazuri in care proprietarii nu vor sa lase din pret, chiar daca nu numai clientul, ci si agentul le spune ca pretul este exagerat. „Sint dispusi sa accepte o suma mai mica cei care sint presati de timp si vor sa vinda neaparat proprietatea, deoarece au nevoie de bani. Nu accepta un pret mai mic persoanele care vor sa vinda apartamentul pentru a achizitiona o proprietate mai mare“, afirma Dan Titel. Acesta mai spune ca au fost cazuri in care proprietarii au refuzat sa micsoreze pretul o perioada de timp si nu au reusit sa vinda apartamentul. Ulterior, au scos la vinzare locuinta pentru o suma mai apropiata de valoarea de piata a acesteia.

Puncte de negociat la pret

• Zona
• Virsta blocului
• Finisajele
• Instalatiile
• Etajul
• Datoriile la intretinere
• Starea blocului

Inspiratia creste cota de piata a locuintei

Investitiile in modernizarea apartamentului se pot recupera la vinzarea acestuia.

Modernizarea apartamentului reprezinta o operatiune care poate aduce un profit proprietarului. Totul depinde insa de modul in care acesta efectueaza lucrarile. Proprietarul trebuie sa tina cont de faptul ca, chiar si cu multiple imbunatatiri, pretul locuintei nu poate depasi un anumit prag. Daca insa acesta isi calculeaza bine pasii, va putea sa creasca pretul apartamentului cu 8-10%.

Imbunatatiri rentabile

Conform agentilor imobiliari, indicate sint investitiile mici. Daca pentru imbunatatirile aduse apartamentului se vor cheltui 10.000 de euro, aproape o treime din suma se va pierde in cazul revinzarii. Totusi, inlocuirea instalatiilor electrice si sanitare va aduce vinzatorului o suma mai mare, cumparatorul fiind convins ca apartamentul a fost bine intretinut.

La aceste imbunatatiri se pot adauga geamuri termoizolante, usa metalica la intrare, pardoseala curata, gresie, faianta.

Foarte mult in convingerea cumparatorului ca apartamentul isi face banii va conta si aspectul peretilor, care pot fi in prealabil gletuiti si vopsiti.