Terenul ramane si in acest an cea mai profitabila investitie imobiliara. Tranzactiile pot aduce profituri anuale cuprinse intre 25% si 100%. Insa, ca orice afacere buna, comporta si riscuri. Pentru necunoscatori.

Daca intentionati sa cumparati un teren pentru a-l revinde, trebuie sa aveti grija sa fie amplasat intr-o zona cu potential de dezvoltare si sa identificati corect utilitatea lui: rezidentiala, industriala, comerciala.
In plus, nu faceti tranzactia pana nu vedeti certificatul de urbanism, pentru a afla restrictiile impuse in zona respectiva, recomanda specialistii in domeniul imobiliar. „Nu sfatuiesc pe nimeni sa cumpere fara sa consulte certificatul de urbanism. Acesta se obtine in cateva zile si costa cateva sute de mii de lei, insa este o oglinda fidela a ceea ce se poate face in locatia respectiva“, explica Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).

Afacerea intravilan-extravilan
Daca umblati dupa castiguri maxime, secretul este sa nu achizitionati terenuri care au mai fost speculate, ci sa deschideti noi fronturi in zone cu potential, precizeaza presedintele ARAI. „Bani buni s-au scos si se vor scoate si in viitor din suprafetele de pamant care au fost cumparate in extravilanul marilor orase si apoi trecute in intravilan pentru dezvoltari imobiliare sau pentru ridicarea de centre comerciale“, spune Ureche. La iesirea din Capitala, in toate directiile exista astfel de parcele mari de pamant care au fost vanate de cunoscatori. „Vorbim de suprafete mari, amplasate la distante sub 5 km de Bucuresti“, mentioneaza Ureche. El adauga faptul ca acestea au fost deja speculate, iar acum se vand la mana a doua. Adevaratele afaceri se fac acum cu „terenurile amplasate intre 10 si 25 de km de Capitala, care se cumpara cu 10-30 de euro/mp. La anul sigur se vor revinde cu preturi duble“.
Polul investiTiilor turistice
Potrivit specialistilor, daca nu va grabiti sa scoateti banii intr-un an, orientati-va spre statiunile turistice. Dupa saturarea Vaii Prahovei, polul investitiilor s-a mutat pe Valea Oltului.
„Vom asista la o explozie de hoteluri, de vile, de investitii pe Valea Oltului in 2005 si 2006“, spune Liviu Ureche. El precizeaza ca, in ultima perioada, investitorii mari cauta sa cumpere terenuri in toate statiunile din zona: Olanesti, Govora, Calimanesti-Caciulata, Cozia sau Voineasa. „Zona de la Cozia la Voineasa a inceput sa semene cu o mica Elvetie. Sunt multe constructii specifice cantoanelor elvetiene si multi investitori au inceput sa-si dea seama de potentialul urias al acestui tinut“, sustine presedintele ARAI. Acest lucru se simte si in Ramnicu-Valcea, orasul in jurul caruia graviteaza toate aceste statiuni. Cumparate acum la preturi mici, in cativa ani aceste suprafete isi vor dubla, poate chiar tripla pretul. La fel se va intampla si cu achizitiile din alte statiuni precum Durau, Cheia, Bicaz etc.
In afara investitiilor rezidentiale si hoteliere care se realizeaza in special pe faleza, litoralul este o zona intrata in adormire. „Tot ce a fost faleza s-a cam dat, iar pentru restul nu exista interes“, spune Ureche. El explica si ca nimeni nu baga bani intr-o afacere care-i aduce profit numai cateva luni pe an si de aceea, pentru a se dezmorti, litoralul trebuie ajutat, creandu-se facilitati pentru investitori.

Cåstiguri mai mici
Terenurile din orase sau din apropierea oraselor aduc profituri mult mai mici, de pana la 25%. Acestea par insa uriase in comparatie cu dobanzile acordate de banci la depozite, in medie de 10% pe an. Prin urmare, ele sunt pretabile pentru cei care au de investit sume mici - de pana in 200.000 de euro. Daca faceti parte din aceasta categorie, orientati-va catre zonele periferice din jurul marilor orase. Insa nu cumparati un teren care nu are utilitati sau o situatie juridica foarte clara, avertizeaza specialistii.
In plus, exista si riscul sa va pacaliti cu terenurile prea ieftine in comparatie cu preturile zonei. Riscati sa aflati ulterior ca nu puteti construi nimic pe ele. „Restrictiile impuse de documentatiile de urbanism pentru zona in care se afla un teren sunt continute de certificatul de urbanism. Acesta va permite sa cunoasteti dinainte care este regimul constructiei pe care o puteti ridica pe suprafata ce urmeaza sa o achizitionati“, afirma avocat Constanta Taiatu. Ea precizeaza ca, prin certificatul de urbanism, autoritatile fac cunoscute proprietarului regimul juridic, economic si tehnic, in ce conditii se poate construi, precum si lista cu avizele si acordurile legale necesare in ipoteza autorizarii unor lucrari de constructie.

Chichite judecatoresti
„La momentul incheierii actului autentic este util ca notarul sa va puna la dispozitie si o copie legalizata a dosarului cadastral pentru terenul pe care il achizitionati“, spune avocatul Constanta Taiatu. Este foarte important ca acest dosar sa contina coordonatele si punctele de contur ale suprafetei de teren pe care ati achizitionat-o. De ce? „In practica s-a constatat ca, ulterior cumpararii, pot aparea litigii privitoare la amplasamentul terenului achizitionat, iar punctele de contur din dosarul cadastral sunt cheia rezolvarii acestei probleme deoarece dovada amplasamentului unui teren o reprezinta punctele de contur stabilite prin documentatia cadastrala“, adauga avocatul.

Atentie la demolari
Achizitionarea unui teren pe care este amplasata o casa ce trebuie demolata ridica in practica mai multe probleme, cauzate de faptul ca, inainte de 1990, circulatia juridica a terenurilor era interzisa. „Este bine ca, inainte de cumpararea unui teren cu o constructie pe care intentionati sa o demolati, sa va asigurati ca vanzatorul este atat proprietarul constructiei, cat mai ales al terenului, deoarece este posibil ca terenul sa-i fi fost atribuit in folosinta, pe durata existentei constructiei, caz in care dupa demolarea acesteia nu mai poate fi edificata o alta constructie“, atentioneaza Constanta Taiatu.
Asadar, solicitati vanzatorului actul de proprietate al tere-nului, certificatul fiscal din care reiese ca pentru el este deschis rol fiscal pe numele sau, precum si dovada intabularii terenului (nu doar a constructiei) in Cartea funciara.